不動産投資初心者必見！区分マンション投資と一棟アパート投資の違いを徹底比較

不動産投資を始めたいと考えたとき、まず迷うのが「区分マンション投資」と「一棟アパート投資」のどちらを選ぶかです。

それぞれにメリット・デメリットがあり、初期投資額や管理の手間、収益性、空室リスクの分散などに大きな違いがあります。

本記事では、不動産投資初心者にもわかりやすく両者の特徴を比較し、どんな人に向いているかを具体的に解説します。投資判断の参考にぜひご活用ください。

1. 区分マンション投資とは

▶区分マンション投資の基本的な仕組み

区分マンション投資とは、マンション一棟を購入するのではなく、その一部である1室（区分所有）を購入して賃貸運営を行う投資方法です。

一般的には都市部のワンルームマンションやファミリータイプの部屋を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得ます。

購入したマンションの区分部分は投資家が所有権を持ちますが、建物全体の共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）は管理組合で所有・管理します。そのため、投資家は毎月 管理費や修繕積立金 を支払う必要があります。

▶初期費用と投資規模の特徴

区分マンション投資の魅力の一つは、比較的少額から始めやすいという点です。

・新築ワンルームマンション　→　2,000万円～4,000万円程度

・中古ワンルームマンション　→　1,000万円前後から購入可能

一棟アパートに比べると初期投資額が少なく、金融機関からの融資も受けやすいため、投資初心者が最初の一歩として選びやすい特徴があります。

▶区分マンション投資のメリット

①少額で始められる　→　数百万円の自己資金とローンを組むことで投資が可能。

②空室リスクが限定的　→　所有するのは1室なので、空室になっても影響範囲はその部屋のみ。

③管理の手間が少ない　→　建物全体は管理会社や管理組合が対応するため、投資家の負担は限定的。

④売却しやすい　→　都市部のマンションは流動性が高く、出口戦略を描きやすい。

▶区分マンション投資のデメリット

①家賃収入の上限が低い　→　所有しているのは1室なので、得られる収益は限定的。

②修繕積立金や管理費の負担　→　毎月の固定費がかかり、長期的に利回りを圧迫する可能性がある。

③空室時の収入ゼロリスク　→　所有は1室のみのため、入居者がいない期間は収益が途絶える。

④資産価値の下落リスク　→　立地や築年数により資産価値が下がりやすい物件もある。

▶区分マンション投資が向いている人

・初めて不動産投資を行う初心者

・少額でリスクを抑えながら経験を積みたい人

・本業が忙しく、管理の手間をかけられない会社員

・将来的に複数戸を少しずつ積み上げていきたい人

2. 一棟アパート投資とは

▶一棟アパート投資の基本的な仕組み

一棟アパート投資とは、マンションの1室だけではなく、建物全体を丸ごと購入して運営する投資方法 です。

アパート一棟を所有するため、複数の入居者から家賃収入を得ることができ、スケールメリットを活かした経営が可能となります。

立地や規模によって初期費用は大きく変わりますが、数千万円から数億円規模の投資となるのが一般的です。

▶初期費用と投資規模の特徴

区分マンションと比較すると、初期投資額は大きくなります。

・木造一棟アパート（郊外・10戸程度）　→　5,000万円～1億円前後

・鉄骨造やRC造の一棟アパート（都市部・20戸以上）　→　1億円～数億円

購入規模が大きいため金融機関の融資条件は厳しくなる傾向がありますが、収益性の高さから積極的に融資が実行されるケースも多いです。

▶一棟アパート投資のメリット

①収益性が高い　→　複数戸から家賃収入を得られるため、規模が大きいほど収益力が増す。

②空室リスクの分散が可能　→　1戸が空室でも、他の入居者からの家賃収入でカバーできる。

③管理の自由度が高い　→　建物全体を所有しているため、大規模修繕やリフォームを自由に行える。

④節税効果を得やすい　→　減価償却費や経費計上の幅が広がるため、所得税や法人税の節税になる。

▶一棟アパート投資のデメリット

①初期投資額が大きい　→　数千万円以上の資金が必要で、融資審査も厳しくなる。

②空室率上昇のリスク　→　立地や築年数により入居付けが難しくなる場合、大幅に収益が減少する。

③管理や運営の負担が大きい　→　建物全体の修繕・維持を自身で判断する必要があり手間がかかる。

④売却の難易度が高い　→　数億円規模の不動産は買い手が限られ、流動性が低くなる傾向がある。

▶一棟アパート投資が向いている人

・ある程度まとまった資金や融資枠を持っている人

・高い収益性を重視し、長期的に資産拡大を目指す人

・管理や経営に積極的に関与できる人

・法人化や節税を視野に入れている中級～上級投資家

3. 区分マンション投資と一棟アパート投資の比較

不動産投資を始める際に、区分マンション投資と一棟アパート投資のどちらを選ぶかは非常に重要です。ここでは、投資初心者が判断しやすいように両者を比較してみましょう。

①投資規模・初期費用の違い

②収益性・リスクの違い

▶投資戦略ごとの適性

・区分マンション投資に適している人
→不動産投資初心者、少額から始めたい人、安定した資産運用を重視する人。

・一棟アパート投資に適している人
→まとまった資金や融資枠を持ち、規模拡大を目指す人、積極的に資産形成・節税をしたい人。

区分マンションは「低リスク・小規模から始められる投資」、一棟アパートは「高リスク・高リターンで規模拡大を狙える投資」という位置づけになります。

投資家の資金力・目的・リスク許容度によって選ぶべきスタイルが変わります。

4. 不動産投資初心者はどちらが向いているか

▶結論

大半の初心者には、まずは区分マンション投資が適性です。理由は「初期投資が小さく、融資・管理の難易度が低く、売却の流動性が高い」ためです。

ただし、次の条件に3つ以上当てはまる方は、一棟アパート投資も最初から検討に値します。

・まとまった自己資金（目安：1,000万円以上）や十分な融資枠がある

・管理・運営に時間と学習意欲を割ける

・収益最大化を目指し、空室・修繕のブレに耐えるキャッシュフロー余力がある

・地場の不動産会社・管理会社・職人など、頼れるチームを確保できる（または組める）

▶判断ポイント別のおすすめ早見表

▶モデルケース

ケース①：会社員・年収600万円・自己資金300万円・多忙

・推奨：区分マンション投資

・理由：初期費用と手間を抑え、管理会社に委託しながら経験値を積む。実績を作って与信を育て、2戸目・3戸目へ。売却もしやすく、出口の柔軟性が高い。

・目標像：3～5年で2～3戸 → 返済比率・空室耐性を体感したら、一棟の勉強に着手。

ケース②：共働き・年収合算900万円・自己資金800万円・学習意欲高い

・推奨：区分×2戸 → 一棟へ段階移行

・理由：少額で運営の勘所を掴みつつ、融資実績を作る。戸数が増えると空室のブレや修繕のリアルを把握でき、一棟移行時の判断が格段に正確に。

ケース③：事業主・年収1,200万円・自己資金1,500万円・時間を取れる

・推奨：一棟アパート投資

・理由：収益最大化・節税最適化（減価償却）を狙いやすい。空室や修繕のブレに耐える資金力と、意思決定スピードがあり、チームを組める前提ならレバレッジの効きが良い。

不動産投資初心者が取り組む最頻解は「区分で経験→実績→一棟へ」です。学習カーブを緩やかにしつつ、与信とネットワークを育てるのが王道です。

例外的に「資金・時間・チーム」が揃っている方は、一棟スタートでスケールを取りに行く選択も良いです。

いずれの選択でも、ワースト前提の収支と出口の設計を“購入前”に固めることが、初心者が失敗しない最大のコツです。

5. 区分マンション投資と一棟アパート投資はどんな人に向いているか

不動産投資を検討する際に最も大切なのは「自分のライフスタイルや目的に合った投資方法を選ぶこと」です。

最後に区分マンション投資と一棟アパート投資がそれぞれどんな人に向いているのかを整理していきます。

▶区分マンション投資が向いている人

①少額から投資を始めたい人

数百万円の自己資金からでも始められるため、不動産投資初心者や資金に余裕がない人に最適です。

②会社員として安定収入がある人

ローン審査を通しやすく、給与と家賃収入を組み合わせて安定的に資産形成が可能です。

③手間をかけたくない人

入居者対応や修繕を管理会社に任せられるため、副業感覚で投資したい人におすすめです。

④将来的な資産形成を目的とする人

短期的なキャッシュフローは小さいですが、ローン完済後には安定収入源となり、老後資金づくりにも役立ちます。

▶一棟アパート投資が向いている人

①ある程度まとまった資金を用意できる人

初期投資額は大きいため、自己資金や借入余力がある投資家向きです。

②高い収益性を狙いたい人

複数戸をまとめて運営できるため、区分マンションより高い利回りを得やすいのが特徴です。

③経営感覚を持ち、積極的に運営に関わりたい人

入居率の管理や修繕計画など、オーナーとして主体的に判断できる人に向いています。

④節税や資産拡大を重視する人

減価償却による節税効果や、スケールメリットを活かした投資拡大を考える人に最適です。

▶向いている人の違い

目的やライフスタイルを見極め、自分に合った投資スタイルを選ぶことが成功の第一歩です。

6. まとめ

不動産投資にはさまざまな方法がありますが、代表的な投資スタイルである「区分マンション投資」と「一棟アパート投資」には、それぞれ異なる魅力とリスクがあります。

区分マンション投資は、少額から始められ、管理の手間も比較的少ないため、不動産投資初心者や副業感覚で資産形成をしたい人に向いています。将来の老後資金づくりや、安定した収入源として活用しやすい点が特徴です。

一棟アパート投資 は、まとまった資金や借入余力が必要ですが、利回りが高く、経営的な側面を楽しみながら取り組める投資です。節税効果や資産拡大の可能性もあり、より本格的に不動産投資を行いたい人に向いています。

不動産投資で成功するためには、「どちらが儲かるか」だけではなく、自分の資金状況・投資目的・ライフスタイルに合った投資手法を選ぶことが最も重要です。

また、いずれの投資スタイルでも事前の情報収集とリスク管理が欠かせません。物件選び、立地、ローン計画、管理体制などをしっかり確認し、自分に合った投資方法を見極めていきましょう。