不動産投資に興味はあるけれど、何から始めれば良いか分からない方も多いと思います。
本記事では、投資目的の決め方、資金計画、物件選び、融資や契約の流れ、運用・管理のポイントまで幅広く解説します。
さらに税金や節税対策、最新トレンド、失敗しないための心構えまで網羅。これから不動産投資を始める方が、安心してステップを踏みながら資産形成できるよう丁寧に紹介します。
今回の記事はこんな方にオススメ
- 不動産投資を始めようと思っている人
- 安定した副収入や資産形成を目指している人
目次
1. 不動産投資とは
不動産投資とは、アパートやマンション、戸建て、商業ビルといった「不動産」を購入し、家賃収入や売却益を得ることを目的とした投資方法です。
株式投資や投資信託のように金融商品を売買する投資と異なり、実物資産を持つことができる点が特徴です。
▶不動産投資の基本的な仕組み
不動産投資の収益は大きく分けて以下の2つに分類されます。
・インカムゲイン（家賃収入）
購入した物件を入居者に貸し出し、毎月の家賃から収入を得るものです。サラリーマンの副収入や老後の年金代わりとして利用されるケースが多いです。
・キャピタルゲイン（売却益）
購入した物件を将来値上がりしたタイミングで売却し、その差益を得るものです。景気やエリアの再開発などで不動産価格が上昇した際に大きな利益を得られる可能性があります。
この「家賃収入」と「売却益」の2つが、不動産投資で利益を得る基本的な仕組みです。
▶株式や投資信託との違い
不動産投資は株式や投資信託と比べると、以下のような違いがあります。
①安定した収入が得やすい
株式の配当金は企業業績に左右されやすいですが、家賃収入は契約期間中は安定して得られる傾向があります。
②実物資産を持てる
株や投信は数字上の資産ですが、不動産は「形ある資産」であり、長期的なインフレにも強いと言われています。
③融資を利用できる
株や投資信託は基本的に自己資金で購入しますが、不動産は金融機関の融資を活用してレバレッジをかけられる点が大きな魅力です。少ない自己資金から始められる可能性があります。
④流動性が低い
一方で不動産はすぐに売却できるわけではなく、売却までに数か月以上かかることもあります。資産の流動性という点では株式に劣ります。
2. 不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資は、ただ家賃収入を得るだけのシンプルな仕組みに見えますが、実際には「大きなメリット」と「見落としやすいデメリット」が存在します。ここでは、初心者が知っておくべきポイントを整理します。
▶不動産投資のメリット
①安定した家賃収入が得られる
株式投資や仮想通貨のように価格が激しく上下する投資と比べ、不動産投資は毎月一定の家賃収入が期待できます。長期契約の入居者がいれば、数年先まで収入の見通しが立つ点が魅力です。
②インフレに強い資産
不動産は「実物資産」であり、物価が上昇すると家賃や物件価格も上がる傾向にあります。つまり、現金の価値が下がっても、不動産の価値は比較的守られやすいのです。
③銀行融資を活用できる
株や投資信託は原則として自己資金で購入しますが、不動産投資は金融機関から融資を受けることが可能です。レバレッジをかけて自己資金以上の規模で投資できる点は大きな強みです。サラリーマンは安定した収入があるため融資を受けやすいというメリットもあります。
④節税効果が期待できる
不動産投資は、減価償却やローン金利の支払いなどを経費として計上できるため、所得税や住民税の節税につながる場合があります。特に青色申告を利用すればさらに税制上のメリットを受けられます。
⑤老後の資産形成に役立つ
定年後も家賃収入が続くことで、年金の不足分を補う「第二の年金」として機能します。老後資金の確保を目的に、不動産投資を始める人が増えています。
▶不動産投資のデメリット
①空室リスクがある
どれだけ良い物件を購入しても、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。地方の過疎化エリアや需要の低い物件は空室が長引き、赤字経営になるリスクがあります。
②修繕・維持費がかかる
建物は時間とともに劣化します。外壁工事や屋根修理、給湯器やエアコン交換など、突発的な修繕費が発生することも少なくありません。収支シミュレーションを甘く見積もると、予想外の出費で赤字になってしまいます。
③資産の流動性が低い
株式はすぐに売却できますが、不動産は買い手が見つかるまでに数か月〜数年かかることもあります。急に現金が必要になった場合、流動性が低い点はデメリットといえるでしょう。
④初期費用が大きい
不動産投資は数百万円から数千万円と大きな金額が必要です。融資を利用できるとはいえ、自己資金ゼロで始めるのは難しく、ある程度の資金準備が求められます。
⑤管理の手間がかかる
入居者とのトラブル対応、家賃滞納の処理、修繕対応など、自主管理を選んだ場合はかなりの労力が必要です。管理会社に委託する方法もありますが、その分コストがかかります。
3. 不動産投資の始め方
不動産投資を始めたいと思っても、何から取り組めばいいのか分からないという方は多いです。ここでは、初心者でも迷わず進められるように「7つのステップ」に分けて具体的に解説します。
①投資の目的を決める
不動産投資は目的によって戦略が大きく変わります。まずは「なぜ不動産投資をするのか」を明確にしましょう。
・老後資金の準備
定年後の年金不足を補うために、毎月10万円程度の家賃収入を得たい、といった目標。
・副収入の確保
現役時代の給与に加えて毎月数万円の不労所得を得たいというケース。
・資産の拡大（レバレッジ投資）
融資を活用して物件を増やし、規模を拡大していくことを目的にする人もいます。
・相続・節税対策
資産を子どもへ円滑に引き継ぐため、または所得税の圧縮を狙って不動産投資を始めるケースもあります。
②資金計画を立てる
次に、自分がどれくらい投資に回せるかを考えます。不動産投資は融資を利用できるのが強みですが、自己資金ゼロでは難しいのが現実です。
・自己資金の目安
物件価格の10〜20％程度は頭金として準備するのが理想です。たとえば3,000万円の区分マンションなら、300〜600万円程度の自己資金が必要です。
・ローン返済シミュレーション
家賃収入からローン返済・管理費・修繕積立を差し引いても手残りがあるかどうかを確認します。表面利回り（年間家賃 ÷ 物件価格 ×100）だけでなく、実質利回り（諸費用や空室リスクを考慮した利回り）を重視しましょう。
・生活防衛資金の確保
投資にすべての資金を注ぎ込むのは危険です。最低でも生活費6か月〜1年分の現金は残しておきましょう。
③不動産投資の種類を選ぶ
不動産投資にはさまざまな形があります。それぞれ特徴が異なるため、自分の目的や資金力に合った方法を選びましょう。
・区分マンション投資
都心のワンルームやファミリータイプを1室購入して貸し出す方法。少額から始められるが、空室時は収入ゼロになる。
・一棟アパート投資
複数の部屋をまとめて所有する方法。規模が大きい分リスク分散できるが、融資額も大きくなる。
・戸建て投資
築古の戸建てを安く購入し、リフォームして貸し出す方法。利回りが高いが管理手間が増える。
・商業施設、オフィス投資
法人相手に貸し出す投資。契約期間が長い傾向にあるが、景気変動の影響を受けやすい。
※初心者は「区分マンション」または「戸建て」から始めるケースが多いです。
④物件の探し方と選び方
物件選びは不動産投資の成否を決める最重要ポイントです。
・立地条件
駅徒歩10分以内、周辺に大学・病院・商業施設があるエリアは安定しやすいです。
・利回り
目安は表面利回りで5〜7％以上。ただし「高利回り＝良い物件」とは限らず、入居需要がないと空室リスクが高まります。
・将来性
再開発エリアや人口増加地域は価値が上がる可能性があります。逆に人口減少地域は注意が必要です。
・周辺環境
治安、生活の利便性、近隣トラブルの有無なども確認すべきポイントです。
⑤融資を受けるための準備
融資を受けられるかどうかは、投資のスピードを左右します。
・属性（年収・勤務先・勤続年数）
サラリーマンは安定収入があるため融資を受けやすいです。特に年収500万円以上、勤続3年以上だと有利になります。
・自己資金
頭金をしっかり入れられる人ほど銀行の評価は高いです。
・金融機関との関係構築
地元の信用金庫や地銀は、相談を重ねることで親身に対応してくれるケースが多いです。複数行に打診して比較するのがコツです。
⑥売買契約・購入までの流れ
実際に良い物件が見つかったら、購入までの流れを確認しておきましょう。
・購入申込書を提出
↓
・金融機関に融資を申し込み
↓
・重要事項説明（宅建士による説明）
↓
・売買契約の締結
↓
・ローン契約（金銭消費貸借契約）
↓
・決済、引渡し
⑦購入後の運用
物件を購入して終わりではなく、その後の運用が収益を大きく左右します。
・管理方法
管理会社に委託するか、自主管理するかを選択。初心者は管理会社に任せるのが無難です。
・家賃設定
周辺の相場に合わせることが重要です。相場より高すぎると空室リスクが上がります。
・修繕計画
外壁や屋根は10〜15年ごとに大規模修繕が必要です。あらかじめ積立をしておくと安心です。
上記のプロセスを踏むことで、初心者でも失敗リスクを減らし、安定した不動産投資を始められるでしょう。
4. 初心者が失敗しやすいポイントと回避法
不動産投資は正しい知識を持って行動すれば安定した収入が得られますが、安易に始めると「思ったより儲からない」「赤字続き」という事態になりかねません。
ここでは、初心者が陥りやすい典型的な失敗パターンを事例付きで紹介し、それを避ける方法を解説します。
失敗例① 「高利回り」に惑わされる
❌ 事例
ある投資家は、表面利回り15％と広告されていた地方の中古アパートを1,000万円で購入しました。
購入直後は満室でしたが、数年後には入居者が次々に退去。新しい入居者が見つからず、家賃収入は半減。修繕費もかかり、実際の利回りは5％以下に落ち込みました。
✅ 回避法
・表面利回りではなく、実質利回り（空室率・管理費・修繕費を考慮した利回り）を確認する。
・地方の高利回り物件は空室リスクが高いため、入居需要のあるエリアを優先する。
失敗例② 空室リスクを軽視する
❌ 事例
駅から徒歩20分の築30年アパートを購入したAさん。購入価格は安かったのですが、立地条件が悪く空室が埋まらずに半年以上も空室状態に。
家賃収入ゼロの期間が続き、ローン返済は自己資金で賄う羽目に。
✅ 回避法
・駅徒歩10分以内、大学・病院・企業が近いエリアを選ぶ。
・周辺の賃貸需要を調査し、人口が減少していない地域を選ぶ。
入居者募集力のある管理会社を活用する。
失敗例③ 修繕費を見落とす
❌ 事例
Bさんは築25年のマンションを購入。購入時は「修繕積立金が安いからお得」と思っていましたが、購入後すぐに外壁工事が必要になり、1戸あたり100万円の一時金を請求されました。
結果的にキャッシュフローは大幅に悪化。
✅ 回避法
・購入前に長期修繕計画書を確認する。
・築20年以上の物件は、外壁・屋根・給排水管の修繕リスクが高いと想定して資金を準備する。
・毎月の家賃収入の一部を修繕積立として確保しておく。
失敗例④ 利回りシミュレーションを甘く見る
❌ 事例
Cさんは表面利回り7％の物件を購入しましたが、管理委託料（家賃の5％）、固定資産税、火災保険、空室損失を考慮していませんでした。
結果、手元に残るキャッシュフローは年間10万円程度しかなく、「ほとんど利益がない」と後悔。
✅ 回避法
・表面利回りではなく、実質利回りを重視する。
・家賃収入 −（管理費＋修繕積立＋税金＋空室損失）＝ 手残りキャッシュフローを試算する。
・購入前にワーストケースのシミュレーションを必ず行う。
失敗例⑤ 融資条件を安易に決める
❌ 事例
Dさんは金利3％の融資でアパートを購入しました。同時期に他の銀行では金利1.5％の融資を受けられる可能性があったことを後から知り、毎月の返済額に大きな差が出てしまいました。
✅ 回避法
・融資は1つの銀行だけでなく、複数の金融機関に打診する。
・金利だけでなく、融資期間や諸費用も含めて比較する。
・不動産会社任せにせず、自分で銀行と交渉する姿勢が大切。
まとめ：失敗しないための3つのチェックポイント
①立地を最優先 → 家賃需要があるエリアを選ぶ。
②数字に強くなる → 実質利回り、修繕費、税金を必ず試算。
③融資を慎重に選ぶ → 複数の金融機関を比較する。
不動産投資で失敗する人の多くは、「表面的な条件だけを見て判断してしまう」という共通点があります。逆に言えば、上記のポイントを抑えておけば大きな失敗は避けやすいのです。
5. 不動産投資の税金と節税対策
不動産投資で得た家賃収入は「不労所得」として魅力的ですが、当然ながら税金がかかります。
税金の仕組みを理解し、正しく申告することで余計な出費を防ぎ、節税効果を得ることができます。ここでは初心者向けに、不動産投資に関わる代表的な税金と節税の基本を整理します。
▶不動産投資でかかる主な税金
①所得税・住民税
家賃収入から必要経費（ローン金利、管理費、修繕費、減価償却など）を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。
・所得税 → 所得の金額に応じて5%〜45%の累進課税
・住民税 → 一律10%
②固定資産税・都市計画税
不動産を所有している限り、毎年かかる税金です。
・固定資産税 → 評価額の1.4%（標準税率）
・都市計画税 → 評価額の0.3%（対象エリアのみ）
③不動産取得税
不動産を購入したときに一度だけかかる税金です。
・原則：固定資産税評価額の3〜4%
④登録免許税
不動産を購入し、所有権を移転するときにかかる税金です。ローンを利用する場合は抵当権設定にも課税されます。
▶不動産投資で使える節税方法
①減価償却
建物や設備は年数に応じて価値が下がると考えられており、その分を経費として計上できます。
②青色申告
不動産所得がある人は確定申告が必要です。青色申告を選択すると以下のメリットがあります。
・最大65万円の特別控除
・赤字の繰越（最長3年間）
③経費計上
以下のような支出は「必要経費」として計上できます。
・ローン利息
・管理会社への委託費用
・修繕費
・火災保険料
・交通費（物件管理に関わるもの）
④法人化の検討
規模が大きくなると、個人よりも法人で不動産を所有した方が節税になるケースがあります。
・法人税率の方が低い場合がある
・家族への給与支払いで所得分散が可能。ただし、設立・維持コストがかかるため、年間利益が500万円以上を目安に検討すると良いでしょう。
6. 不動産投資の出口戦略
不動産投資では「買うとき」だけでなく「いつ・どうやって手放すのか」という出口戦略を考えておくことが成功のポイントです。
家賃収入を長く得るのか、売却益を狙うのか、相続まで見据えるのかによって投資の方針が大きく変わります。ここでは代表的な3つの出口戦略を整理します。
①売却益を狙う戦略（キャピタルゲイン型）
購入時よりも高い価格で売却し、利益を得る方法です。
・新築や再開発エリアなど、将来的に資産価値が上がる物件を狙う
・リフォームやリノベーションで物件の価値を高めて売却する
・市況の好転時に手放す
【メリット】短期間で大きな利益を得られる可能性がある
【デメリット】相場変動の影響を大きく受け、思惑どおりに売れないリスクがある
②長期保有で安定収入を得る戦略（インカムゲイン型）
物件を長期間保有し、家賃収入を継続的に得る方法です。
・ローン完済後は家賃収入がほぼ利益となる
・退職後の年金代わりになる
・長期保有中でも相場が良ければ売却に切り替える柔軟性がある
【メリット】安定したキャッシュフローを得やすい
【デメリット】修繕費や空室リスクに備える必要がある
③相続や資産承継を見据える戦略
不動産は現金よりも相続税対策に有利な場合が多いため、資産承継を目的に保有するケースもあります。
・現金より評価額が下がるため、相続税の圧縮効果がある
・家賃収入を家族に残せる
・相続時の分割でトラブルが起こる可能性もあるので注意
【メリット】資産承継の面で有効
【デメリット】相続人同士の調整や物件管理の負担が発生する
▶出口戦略を考えるポイント
・「購入前」に出口をイメージしておくことが大切
・自分の目的（利益重視・安定収入重視・資産承継）に合った戦略を選ぶ
・不動産市況やライフプランに応じて柔軟に変更しても良い
7. 初心者がやりがちな失敗例と回避法
不動産投資は魅力的な資産運用の方法ですが、知識不足や準備不足で始めると失敗するリスクがあります。特に初心者が陥りやすい失敗例を理解し、事前に対策をとることが成功への近道です。
ここでは代表的な失敗パターンと回避法をご紹介します。
①資金計画の甘さ
【よくある失敗】
・自己資金が少なすぎてローン返済に追われる
・突発的な修繕費や空室による収入減に対応できない
・利回りだけを重視して資金繰りを考えない
【回避法】
・自己資金は購入価格の1～2割を用意する
・修繕費や空室リスクに備えて「運用資金のバッファ」を持つ
・キャッシュフロー表を作り、返済計画を現実的に立てる
②物件選びの失敗
【よくある失敗】
・安いからという理由だけで購入
・立地条件を軽視して入居者が集まらない
・築年数や管理状況を調べず、維持費がかさんでしまう
【回避法】
・立地（駅近・周辺環境・人口動態）を最優先でチェックする
・購入前に必ず現地を見に行く
・過去の修繕履歴や管理状況を確認してから判断する
③管理の甘さ
【よくある失敗】
・自主管理に挑戦して手間やトラブルが増える
・信頼できない管理会社を選んでしまう
・入居者対応や修繕が遅れ、空室やクレームにつながる
【回避法】
・初心者は信頼できる管理会社に委託するのがおすすめ
・管理会社の実績や対応力を比較して選ぶ
・定期的に物件の状況をチェックし、放置しない
④節税・利回りだけに惑わされる
【よくある失敗】
・「節税対策になる」という営業トークだけで購入
・表面利回りだけを見て実質的な収支を把握しない
【回避法】
・税制メリットは副次的効果と考え、本質は「収益性」で判断する
・実質利回り（経費・税金・ローンを差し引いた後の利益）で判断する
8. 不動産投資の最新トレンド
近年の不動産投資は、従来のアパート経営や区分マンション投資に加えて、多様なスタイルが広がっています。
特に、サブリース契約や不動産クラウドファンディング、IT・テクノロジーの活用は、投資初心者にとっても注目すべきポイントです。ここでは最新の動きを3つご紹介します。
①サブリース契約（家賃保証）
【概要】
サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を一括で借上げ、入居者に再度貸し出す仕組みです。オーナーには毎月固定の賃料が支払われるため、「空室リスクが軽減できる」として人気があります。
【メリット】
・空室リスクを管理会社が負担
・家賃収入が安定する
・管理業務の手間が大幅に減る
【デメリット】
・実際の家賃相場より賃料が低めに設定されることが多い
・長期的に賃料が下げられるケースもある
・契約条件をめぐるトラブルが報道されることも
②不動産クラウドファンディング
【概要】
インターネットを通じて、多数の投資家から少額の資金を集め、不動産開発や運用に投資する仕組みです。1万円程度から投資できるため、初心者にもハードルが低く人気が高まっています。
【メリット】
・少額から始められる
・複数案件に分散投資が可能
・運営は専門事業者が行うため手間が少ない
【デメリット】
・元本保証はなく、事業失敗のリスクがある
・運営会社の信頼性が重要
・流動性が低く、中途解約できない場合が多い
③IT・テクノロジーの活用
【概要】
最近は「不動産テック」と呼ばれる分野が広がり、AIやデータ分析、オンラインサービスを活用した投資スタイルが登場しています。
【活用例】
・AIによる物件査定 → 過去データから利回りや収益性を予測
・オンライン内見、契約 → 遠隔地でも投資物件を選びやすい
・スマホアプリでの管理 → 収支や入居状況をリアルタイムで確認可能
9. 不動産投資を成功させるための心構え
不動産投資は数字や物件選びだけでなく、投資家自身の考え方や行動が成果に大きく影響します。ここでは、初心者が押さえておきたい心構えを整理します。
①長期的な視点を持つ
不動産投資は短期間で大きな利益を狙うより、長期的な安定収入を目指すことが基本です。
・家賃収入は長期保有で安定する
・物件価値は数年単位で変動することが多い
・短期的な価格変動に一喜一憂しない
長期的な視点を持つことで、空室や修繕などの一時的なトラブルにも冷静に対応できます。
②情報収集を怠らない
成功する投資家ほど、常に最新情報を集めています。
・不動産市況や金利動向をチェック
・エリアの人口動態や再開発情報を把握
・税制改正や金融機関の融資条件も注視
情報は早めに収集し、判断材料として活用することが重要です。
③キャッシュフロー重視で判断する
表面利回りや広告の文句に惑わされず、実質的な手残りの収入（キャッシュフロー）を基準に判断しましょう。
・家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕費 − 税金
これがプラスになる物件が、長期的に安定する投資先です。
④分散投資の意識を持つ
一つの物件や一つのエリアに集中するのはリスクが高いです。
・複数物件に投資して空室リスクを分散
・エリアを分けて投資して地価下落リスクを軽減
・資金面も分散させ、ローン返済負担を軽くする
分散投資は安定した収益とリスク管理の基本です。
⑤信頼できる専門家を活用する
初心者は、独力だけで全てを判断するのは困難です。
・不動産会社や管理会社のサポートを活用
・融資相談は複数の金融機関に打診
・税金や確定申告は税理士に相談
信頼できる専門家と協力することで、失敗のリスクを減らせます。
⑥焦らず、一歩ずつ進める
不動産投資は「すぐに利益を出す」ことより、計画的に資産を積み上げることが大切です。
・初心者は小規模物件から始める
・収益や管理経験を積みながら次のステップへ進む
・焦って高額物件や複雑な投資手法に手を出さない
10. まとめ
ここまでで、不動産投資の基礎知識から具体的な始め方、メリット・デメリット、税金や最新トレンド、成功の心構えまで幅広く解説しました。
不動産投資は、初心者でも正しい知識と準備があれば、安定した資産形成の手段になります。
メリットとデメリットを理解し、資金計画・物件選び・管理・税金対策・出口戦略を押さえながら、最新の投資手法や心構えも取り入れることが、成功への近道です。